Waarom jij je hypotheek over zou moeten sluiten… (of juist niet!)

Nu ons huis niet meer onder water staat (joepie! lang leve de stijgende huizenprijzen…) en de rente maar blijft dalen, blijft het de hypotheek ons bezig houden. Ook op mijn Facebook-groep komt de vraag regelmatig langs. Zal ik oversluiten? Zouden we onze rente kunnen aanpassen? Tijd voor een nieuw onderzoekje dus!

Onze eigen situatie

Vorig jaar hebben we een deel van de hypotheek over gesloten. Daardoor betalen we voor dat deel nu een stuk minder rente. Maar voor de andere helft… zitten we nog steeds ver boven de marktrente. Best irritant zou je denken. Toch is dat relatief.

Onze hypotheek bestaat namelijk uit meerdere delen . Een aflossingsvrij deel en twee spaardelen. Voor de aflossingsvrije hypotheek hebben we de rente naar beneden gekregen door over te sluiten. Dat leverde een daling van 2% rente op, en… daardoor betalen we bruto zo’n € 375 minder. Dat was dus zeker de moeite waard (zeker ook omdat we hier geen boeterente over hoefden te betalen).

En de spaarhypotheek?

De spaardelen hebben we bewust niet over gesloten. Los van het feit dat de boeterente daarop heel hoog was, werkt die rente twee kanten op. We betalen het op onze lening, maar we krijgen het ook op het ingelegde tegoed. En dat is na 7 jaar al best behoorlijk. Hoe langer we hier wonen, hoe meer dat wordt natuurlijk.

Als we deze delen over zouden sluiten naar een lagere rente, zou de premie een stuk hoger worden. Hoeveel, dat kan ik zelf niet uitrekenen. Dat heeft ook te maken met de risicopremie die we betalen voor de gekoppelde overlijdensrisicoverzekering. En de bijbehorende kosten. Nog belangrijker: je kunt alleen hypotheekrenteaftrek krijgen over rente die je betaalt. Niet over premie. Als onze rente daalt, en de premie stijgt, krijgen we dus minder belasting terug, terwijl onze bruto lasten waarschijnlijk net zo hoog of nog hoger zijn. Dus daarmee zouden we onszelf alleen maar in de vingers snijden.

Wanneer is oversluiten gunstig?

Er zijn situaties waarin oversluiten wel zin zou kunnen hebben. Let op, ik zeg expliciet zin zou kunnen hebben. Of het echt zo is, dat is van meerdere factoren afhankelijk. Bijvoorbeeld of je wel of niet boeterente moet betalen. En of je hypotheek nog lang loopt, of liever gezegd, of je rentevaste periode nog lang loopt. En of je meer geleend hebt dan je huis waard is of niet.

Ik betaal heel veel rente

Oversluiten kan gunstig zijn als je, net als wij voorheen, een hele hoge rente betaalt voor je aflossingsvrije hypotheek(deel). Dan kun je bijvoorbeeld kijken of rentemiddeling mogelijk is. En in uitzonderlijke gevallen kun je soms zelfs helemaal oversluiten, bijvoorbeeld naar een andere hypotheekverstrekker. Dit geldt overigens alleen als je geen torenhoge boeterente hoeft te betalen.  🙂 Anders heeft het geen zin.

Mijn contract loopt nog heel lang en die rente blijft vast niet zo laag

In 5 jaar kan er een hoop veranderen, laat staan in 10 jaar. Als je hypotheek al die tijd vast staat, en je betaalt al die tijd een behoorlijk hoge rente, is dat natuurlijk best zuur. Zeker als je verwacht dat de rente over 5 of 10 jaar al weer stevig gestegen is. Dan kan het zinvol zijn om nu over te sluiten naar een lagere rente en die weer voor een flink lange tijd vastzetten.

Het probleem met zo’n lange rentevaste periode is natuurlijk ook dat de boeterente waarschijnlijk heel stevig is.

Ik ga verbouwen en dan moet ik toch naar de notaris

Als je een extra hypotheek af wil sluiten omdat je gaat verbouwen, kan het slim zijn om uit te zoeken of je niet beter een hele nieuwe hypotheek kunt afsluiten. Die afsluitkosten maak je dan toch al.

Ik heb behoorlijk wat afgelost en mijn huis is veel meer waard

Oversluiten kan gunstig zijn als je huis veel meer waard geworden is of als je al flink wat afgelost hebt. Vaak is je hypotheekrente namelijk gebaseerd op de hoogte van de lening in vergelijking tot de waarde van je huis. Als je lening hoger is dan de waarde van je huis, betaal je een extra risico-opslag (meer rente dus). Maar als je huis meer waard is, gaat die opslag er niet altijd vanaf. Dan kan het dus slim zijn om over te sluiten.

Wanneer is het niet gunstig om je hypotheek over te sluiten?

Eerlijk gezegd is het makkelijker te stellen wanneer oversluiten niet gunstig is, dan wanneer het wel gunstig is.

Ik heb een spaarhypotheek

Blijf er maar af. Ok, dat is heel kort door de bocht. Maar de kans dat het zin heeft om een spaarhypotheek over te sluiten is heel laag.

Mijn huis staat onder water

Is je lening hoger dan je huis waard is? Dan is de kans dat je over mag sluiten heel klein. Wat dat betreft hebben wij echt geluk gehad, dat de huizenprijzen zo gestegen zijn en wij al flink afgelost hadden.

Mijn hypotheek bestaat uit verschillende onderdelen

Heb je zowel een spaarhypotheek als een aflossingsvrije hypotheek? Dan zou het kunnen dat het voor dat tweede deel wel gunstig is om over te sluiten. Maar…. dan kun je alleen bij je huidige aanbieder blijven. Een spaarhypotheek oversluiten is sowieso al niet zo handig, maar je loopt daarbij ook tegen allerhande fiscale regeltjes aan.

Je kunt helaas niet alleen je aflossingsvrije deel ergens anders onder brengen. (Believe me, I tried). 🙂  Daar zit geen bank op te wachten namelijk, een halve hypotheek.

En, heeft het zin om je hypotheek over te sluiten?

Tja… Of oversluiten zin heeft is van zoveel dingen afhankelijk! Het is behoorlijk lastig om te weten of het je echt wat op gaat leveren, of dat het je eigenlijk alleen maar een hoop gedoe oplevert. Op Facebook is mijn standaard-reactie bij deze vraag: ga eerst praten met iemand die er verstand van heeft.

Wil jij ook je hypotheek oversluiten? Bijvoorbeeld ING geeft gratis advies geeft over oversluiten. Ze rekenen voor je uit of het gunstig is. Maak er gebruik van als je twijfelt! Dat doe ik ook, mochten we weer eens in die situatie zitten.

Twijfel jij wel eens over het oversluiten van je hypotheek? Wat houdt jou tegen? Of heb je het al gedaan misschien?