Huisjes - hypotheek aflossen - Heeft het zin om je hypotheek over te sluiten?

Onze hypotheek doorgelicht (met 5 tips bij het afsluiten van een hypotheek)

Binnenkort gaan wij waarschijnlijk onze hypotheek oversluiten. Het is dus hoog tijd om me nog eens goed in onze ingewikkelde veel te hoge hypotheek te verdiepen. Al eerder schreef ik over de geschiedenis van onze hypotheek. En hoe we door af te lossen in 30 jaar maar liefst 2 ton gaan besparen. In deze blog zoom ik wat dieper in op hoe onze hypotheek nu precies is opgebouwd, en tegen welke problemen we hiermee aan lopen.

Hoe zit onze hypotheek in elkaar?

Onze hypotheek bestaat uit drie delen:

  • aflossingsvrije hypotheek: 50%
  • Spaarhypotheek 1: 20%
  • Spaarhypotheek 2: 30%

Aflossingsvrije hypotheek

Officieel lossen we niets af op onze aflossingsvrije hypotheek. Het is natuurlijk ook een aflossingsvrije hypotheek… In werkelijkheid hebben we al ruim € 30.000 hierop afgelost. Dit jaar ook nog een mooi bedrag van ruim € 3000. Dat is niet echt veel als je het vergelijkt met de eerdere aflossingen. We hebben hier wel voor gespaard, maar dat geld staat nog even op de spaarrekening, tot we zeker weten dat ik weer een inkomen heb.

Gekoppelde overlijdensrisicoverzekeringen

Aan onze hypotheek zitten twee overlijdensrisicoverzekeringen gekoppeld: eentje per spaarhypotheekdeel. En nu wordt het ingewikkeld. Bij spaarhypotheek 1 hebben we een verzekering die deze voor 100% dekt. Dus als een van ons vroegtijdig komt te overlijden, wordt dat hypotheekdeel in zijn geheel afgelost. Helaas is dat dus maar 20% van onze hele hypotheek.

Bij spaarhypotheek 2 hebben we een verzekering die het af te lossen bedrag voor 33% aflost (van dat hypotheekdeel dus, het is maar 10% van onze hele hypotheek). Het idee daarachter was waarschijnlijk (het is al 6 jaar geleden dat we hem afsloten, ik weet de details niet meer), dat als een van ons overlijdt, de ander nog wel genoeg inkomen zou hebben om de rest te kunnen betalen. Of zoiets. Slim? Nee, niet echt. Maar wel betaalbaar. En dat was toen net even belangrijker. (Hallo, jaren dertig huis met tuin op een steenworp afstand van de zee. Ok, twee steenworpen. Soms gaat je hoofd uit en je hart aan hè. Niet slim als je een huis koopt dus, maar wel heel begrijpelijk. Vind ik dan. 🙂 )

Lang verhaal kort: als een van ons komt te overlijden, krijgen we dus in totaal 30% van onze hypotheek om onze hypotheek mee af te lossen. De rest moet dan alsnog gewoon gespaard en afgelost worden. En dan dus met 1 inkomen. Dat inkomen wordt dan natuurlijk wel aangevuld met nabestaandenpensioen. Maar de overblijvende ouder kan dan waarschijnlijk wel minder werken, of heeft veel hogere kinderopvangkosten. Al met al is het geen heel verstandige constructie dus. Versneld aflossen is ook hierbij nu het beste, lijkt ons.

Wat hebben we nu opgebouwd?

Voor onze twee spaarhypotheken storten we maandelijks een premie. Een deel daarvan gaat naar de overlijdensrisicoverzekeringen, en een deel daarvan wordt in een spaardepot gestort. In totaal hebben we nu al 5% van de totale hypotheek opgebouwd (of 10% van het totaal van de spaarhypotheekdelen). Dat schiet niet erg op dus. Gelukkig hebben we hier officieel nog 24 jaar te gaan.

Hypotheekrenteaftrek wordt steeds minder

Omdat we al in 2004 ons eerste huis kochten, 6 jaar voor we deze hypotheek afsloten, hebben we voor Spaarhypotheek 2 (30% van onze hele hypotheek) nog maar 18 jaar hypotheekrenteaftrek, in plaats van 24 jaar. Hoewel de hypotheekrenteaftrek de komende jaren daalt (we zitten vooralsnog in de hoogste schijf, vandaar), blijft dit nog wel een behoorlijk bedrag, aangezien onze rente behoorlijk hoog is en voor de spaardelen ook hoog blijft (5,2%). Het is dus zaak deze hypotheek eerder af te lossen, of misschien op een andere manier de looptijd te verkorten. Dat is binnen de regels van onze hypotheek allebei toegestaan. Soms zit het mee.

Op dit moment zijn we daar nog niet mee bezig. We hebben per slot van rekening ook nog 18 jaar te gaan. En aangezien aflossen op onze aflossingsvrije hypotheek direct rentevoordeel oplevert (maar liefst 2 ton in 30 jaar dus), geven we daar prioriteit aan.

Wat gaan we aanpassen?

Vanwege een speciale regeling bij mijn oud-werkgever, mogen we boetevrij onze hoge rente omzetten naar de huidige marktrente. En dat is natuurlijk best de moeite waard, aangezien we dik 5% betalen. Dat wil zeggen: bij het aflossingsvrije deel is dat de moeite waard. Die gaan we dan ook zodra het kan omzetten!

Of we de spaardelen ook om moesten zetten, hebben we nog wel even getwijfeld. We gaan het niet doen. Dit heeft de volgende reden:

  • We betalen niet alleen ruim 5% rente (waarvan de we de helft terugkrijgen van de fiscus), we krijgen ook ruim 5% rente over ons spaartegoed. We hoeven dus relatief weinig premie te betalen voor onze overlijdensrisicoverzekeringen.
  • Als we de rente aan laten passen, moeten we vervolgens veel meer verzekeringspremie betalen om toch het einddoel te halen. En daar krijgen we geen hypotheekrenteaftrek over natuurlijk (het is geen geen rente).

Wat levert het ons op?

Op dit moment is de huidige rente bij onze hypotheekaanbieder 3,50% (20 jaar vast, hypotheek meer dan 80% van de marktwaarde van het huis). Nu betalen we 5,3%, dus het nieuwe percentage is bruto 1,80% minder. Netto scheelt het ons ruim € 2.000 op jaarbasis! Dat is dus € 170 per maand. Dat is nog eens een mooie besparing!

Nu gaan we die natuurlijk gebruiken om weer extra af te lossen. Dus de uiteindelijke besparing is nog veel groter. Dat zijn nog eens mooie dingen om het jaar mee af te sluiten!

Lessons learned: 5 tips voor als je een hypotheek afsluit

Als we ooit nog een keer een nieuwe hypotheek afsluiten, doen we een aantal dingen rigoureus anders dan de laatste keer. Dit zijn dan ook mijn 5 supertips voor iedereen die een hypotheek af gaat sluiten:

  • Koop geen huis dat je niet kunt betalen bij een inkomensterugval!  Echt niet! Hoe mooi de tuin, het erkertje en de open haard ook passen bij het droombeeld in je hoofd.
  • Luister echt als de hypotheekadviseur vertelt hoe het product in elkaar zit.
  • Geloof er niets van, en lees de voorwaarden ook zelf. En vraag van elk detail wat er nou precies mee bedoeld wordt. Niet pas als je er jaren later een blog over schrijft…
  • Laat je overlijdensrisicoverzekering goed aansluiten op je hypotheek. Op zich is het niet heel dramatisch wat wij hebben gedaan, maar echt handig is het ook weer niet. Het hoeft niet precies overeen te komen met het bedrag dat je leent, maar 30% is wel heel weinig. Ik zou achteraf toch minimaal 50% hebben gedaan. Reken dit door voor je besluit!
  • Sluit geen aflossingsvrije hypotheek af! Ok, daar helpt de overheid je nu een handje mee natuurlijk. Maar het zijn mijn lessons learned, dus ik mag hem toch opschrijven. Los in ieder geval extra af. Ook als je een annuïtaire hypotheek of lineaire hypotheek hebt. Als je extra aflost, ben je eerder klaar en betaal je uiteindelijk minder rente. En dat is altijd fijn.

Heb jij je wel eens goed in je hypotheek verdiept? Waar ben jij toen van geschrokken? Of ben je nergens van geschrokken omdat je het wel heel goed snapte toen je het afsloot? In dat geval: welke tips heb jij nog voor nieuwe huizenkopers?

This Article Has 22 Comments
  1. jonna@burgertrutjes schreef:

    Wat een boel tips, hier moeten wij ons ook weer eens in gaan verdiepen. Je kunt er toch wel flink mee besparen.

  2. Huiselijk genoegen schreef:

    Goede tips!
    Hoewel wij volgens jouw tips erg safe zitten (spaarhypotheek en levensverzekering op het volledige bedrag), zou ik een volgende keer wel een stukje aflossingsvrij houden.
    Na het bijstorten in het spaardeel (dat is gunstig bij een hoge rente) is er namelijk niet zo veel ruimte meer om het maandelijkse bedrag omlaag te krijgen.
    Wel kunnen we de totale loopduur verkorten, maar daar hebben we op dit moment (nog) geen behoefte aan.

    • Dat is ook wel een goed punt inderdaad. Dat is ook wel het enige voordeel aan onze hypotheek: door af te lossen krijgen we lagere lasten. Ik kan me voorstellen dat je nu nog niet per se de looptijd wil verkorten. Op zich kan dat altijd nog natuurlijk.

  3. Mariimma schreef:

    Ik sloopte mijn overlijdensrisico uit de hypotheek-constructie (helemaal!) en sloot er eentje af via TAF. Ik koos voor een annuïtair uitkeerbedrag voor een looptijd van 15 jaar, waarbij de hoogte van het uitkeerbedrag jaarlijks daalt. Dat kan ook, vanwege alle extra aflossingen.

    Deze verzekering is veel goedkoper, scheelt me maandelijks meerdere tientjes.

    Een idee voor jullie?

  4. Anita Willems schreef:

    Wat veel voordeel heb je kunnen halen.
    Ik lees je stuk en denk ‘ik zou me er ook weer eens in moeten verdiepen’ maar het is niet mijn lievelingsklusje. Vorig jaar hebben we bekeken of we konden rentemiddelen, maar dat mocht dan weer net niet bij de hypotheekvorm die wij hebben; zul je altijd zien…
    En op afkopen zat een hele hoge boete. De conclusie toen was dat dat waarschijnlijk betekent dat we al een hele gunstige hypotheek hebben ?. Maar ik wat ik wel belangrijker ben gaan vinden is dat de hypotheek wordt afgelost wanneer een van ons komt te overlijden. Dus toch maar een keer weer in duiken.

    • Nee, mijn lievelingsklusje is het ook zeker niet! Ik begrijp heel goed dat je er geen zin in hebt. Toch is het wel verstandig af en toe. Zeker als je niet weet hoe het zit met je overlijdensrisicoverzekering inderdaad.

  5. Lydia schreef:

    Pff, ik kan me voorstellen dat je niet graag in je hypotheekpapieren spit. De constructie van de spaarhypotheek begrijp ik ook alleen maar in de basis. Tegen de tijd dat mijn man en ik een huis kochten, werd die niet meer aangeboden. Er waren toen al veel versoberingen doorgevoerd. Dus we kwamen thuis met een degelijke annuiteitenhypotheek, en allebei een volledige overlijdensrisicoverzekering. Een beetje saai maar ik hoefde ook niets meer uit te zoeken. 🙂

  6. JvH schreef:

    @MGMS, je schrijft:

    “En dat is natuurlijk best de moeite waard, aangezien we dik 5% betalen. Dat wil zeggen: bij het aflossingsvrije deel is dat de moeite waard. Die gaan we dan ook zodra het kan omzetten!

    Of we de spaardelen ook om moesten zetten, hebben we nog wel even getwijfeld. We gaan het niet doen.”

    Volgens mij moet je even terug naar de tekentafel, je rente van je spaardeel en aflossingsvrijdeel is elkaar aan gekoppeld, je kunt dus niet simpel zeggen doe op het spaardeel maar de hoge rente en op de aflossingsvrij de lage rente , zo werkt dat niet 😉 Overzetten naar een lage rente houdt in overzetten voor de aan beide gekoppelde rente!

    @Anita, afgelopen maart zijn de Europesche regels sterk gewijzigd! De geldvertrekkers mogen de openstaande renteschuld niet meer verrekenen maar enkel en alleen de misgelopen KOSTEN!

    Zie https://www.eigenhuis.nl/hypotheken/europese-hypothekenrichtlijn

    Wij zijn nu bezig met het overzetten van onze lopende hypotheek (spaardeel + aflosvrij).
    Volgens de oude regeling en berekeningen van de geldverstrekken zou de misgelopen rente (we moeten eigenlijk nog 4 jaar van de 10 jaar) 26.000 euro bedragen, met de nieuwe Europesche regelgeving is dit nog “maar” 7.000 euro, de moeite dus om opnieuw je geldverstrekker te bellen dat je wilt afkopen en oversluiten naar de huidige lage rente. Wanneer we de spaar en aflosdelen qua geld gelijk houden, dus niets extra verplicht aflossen dan gaan we er netto 300 euro op vooruit!

  7. Mom4life schreef:

    Wat een mazzel dat je het boetevrij kan oversluiten via je werk. Echt bizar dat het zo kan eigenlijk. Andere mensen hebben al snel een boete van 10.000€ of meer.
    Maar lekker van profiteren natuurlijk.

  8. Project Lonica schreef:

    Ik ben dus wel een fan van de aflossingsvrije hypotheek. Ten eerste is het een ontzettend transparant product. Ik heb me dus nooit in mijn hypotheek hoeven ‘verdiepen’ of er ingewikkelde berekeningen op los hoeven laten, omdat het supersimpel is om te begrijpen. Ten tweede vind ik de vrijheid die het geeft erg prettig. Ik bepaal helemaal zelf wanneer, hoeveel en hoe snel ik aflos (zolang ik maar niet boven de 10% aflossen per jaar kom).

    Na 8 jaar is er bij mij nog 75% van de oorspronkelijke hypotheekschuld over. De schuld/marktwaarde is op dit moment ongeveer 55%.

  9. Gewoon Vlijtig schreef:

    Wij zijn momenteel bezig met alles overhoop te halen. Veel spaargeld vaststaan en een hoge hypotheek. Met de bank gesproken en uitgelegd dat het een win win situatie was. Wij van de hypotheek af en geen vermogensrendementsheffing meer en zij geen hoge spaarrente meer betalen.
    Einde volgend jaar, als alles afgelost is wat we willen, ja, zelfs de spaarhypotheek, ook al missen we meer geld, houden we 35% over van onze WOZ waarde aan hypotheek. Manlief wordt in januari 50 en we hebben nog tijd genoeg om die 35% af te lossen. Als God wil tenminste.

    • Wat een verstandig besluit! Daar denken wij ook wel eens aan, om toch meer spaargeld in te zetten voor aflossingen. Wel prettig dat de bank ermee akkoord gaat, maar het klinkt inderdaad als een win-win-situatie.
      35% van de WOZ lijkt me een prima uitgangspunt in ieder geval. Mooi resultaat hoor!

  10. Mama Tinus schreef:

    Ik vind tip 3 na tip 2 wel geniaal 😉 ons foutje: wij dachten extra in te kunnen leggen in onze spaarhypotheek maar dat mag dus niet. Jammer want zou veel geld schelen.

  11. Dave Ramsey Fan schreef:

    Mijn grootste schrik was dat aflossingsvrij ook echt AFLOSSINGSVRIJ was! Ik wist dat dus niet en heb dus 3 jaar betaald aan een aflossingsvrije hypotheek zonder een cent te hebben afgelost. Kortom veel mensen zoals ik verdiepen niet echt in een hypotheek en dan is een aflossingsvrije hypotheek een financieel wanproduct. Pas toen ik mij erin ging verdiepen 3 jaar geleden en keihard ging aflossen samen met mijn man is een aflossingsvrijehypotheek ideaal. Want we mogen zoveel aflossen als we willen en hebben geen boeteclausules.
    Nog €13.600 euro te gaan en dan zijn we aflossingshypotheekvrij!!:D Ik ben 28 jaar dus heb nog veel te leren over vermogen opbouw en investeren, maar het begin is er! (schuld/marktwaarde= 56%)

  12. Ja, erg is dat he! Wat dat betreft is het heel goed dat dat product niet meer verkocht wordt. Wij hebben zelf ook inderdaad geen boeteclausule, dat scheelt enorm.
    Wel heel fijn dat je nog zo jong bent en al zo ver gekomen bent zeg, heel stoer!

Geef een reactie